رهن در ادوار مختلف تاریخی چه بوده است

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

چگونه مردم مسئله خرید مسکن به صورت اعتباری از دوران ماقبل تاریخ تا قرن بیست و یکم را حل کردند.

ابزارهای مالی مدرن به طور اساسی نگرش فرد را نسبت به اقتصاد خود تغییر داده است. همان وام مسکن را در نظر بگیرید: به مردم اجازه می داد مسکن و سایر املاک و مستغلات را با شرایطی بخرند که قبلاً به سادگی غیرممکن بود. بیایید بفهمیم که موضوع وام مسکن در دوره های مختلف چگونه تنظیم شده است تا بفهمیم چقدر به مردم کمک می کند تا زندگی خود را بهبود بخشند.

1. پارینه سنگی و پیش از آن

دانشمندان در مورد نحوه تنظیم زندگی خانوادگی و اقتصادی در دوران ماقبل تاریخ اطلاعات کمی دارند. باستان شناسان و دیرینه شناسان در بهترین حالت می توانند اندازه گروه های انسانی، شباهت ژنتیکی و شغل آنها را بازسازی کنند.

برای بازسازی آداب و رسوم مردم پارینه سنگی، آنها معمولاً به قبایل کمابیش مدرن شکارچیان (مثلاً قوم گوایاک ساکن در قلمرو پاراگوئه مدرن) نگاه می کنند. اما به نظر می رسد که مردم قدیم مستعد پدرسالاری بودند - نوعی از روابط خانوادگی که در آن زن به قبیله پدر شوهرش می رود (اگر مفهوم "شوهر" به معنای ما به طور کلی برای چنین دوران باستانی قابل استفاده باشد). خب، آنها قطعا برون همسری داشتند - ممنوعیت ازدواج های نزدیک. در کل مجبور بودم با پدر و مادرم زندگی کنم.

اگر یک وام مسکن مدرن وجود داشت: شاید چند خانواده می توانستند خوراک، پوشاک و اسلحه وام مسکن بگیرند و قبیله جدیدی تشکیل دهند. تقریباً به همان روشی که اکنون خانواده های جوان دوستانه در ساختمان های جدید مستقر شده اند. در نتیجه، اعضای قبیله جدید دارای همراهان هم سن و سال خواهند بود.

2. در یونان باستان

در واقع کلمه "رهن" ریشه یونانی دارد و به "بنیاد"، "وثیقه" یا حتی "اخطار" ترجمه می شود. این نام ستونی بود که در مرز زمین نصب شده بود، به طوری که "هشدار" می کرد که این سایت به عنوان امنیت برای بدهی عمل می کند.

بنابراین، در میان یونانیان، رهن نوعی مسئولیت مالکیت بدهکار به طلبکار خود بود: در صورت عدم پرداخت، طلبکار حق داشت زمین رهن شده را پس بگیرد. قبل از توسعه وام مسکن، بدهکار ورشکسته در برابر طلبکار با آزادی شخصی مسئول بود، بنابراین وام مسکن معیار مترقی تری برای روابط اقتصادی بود.

به طور طبیعی، برای این، یک نهاد توسعه یافته از مالکیت زمین خصوصی باید در جامعه یونان وجود داشت. در سال 621 قبل از میلاد، فرمانروای آتن دراکونت اولین مجموعه قوانین مکتوب (بله، اقدامات بسیار سخت) را تدوین کرد که هر گونه تجاوز به اموال دیگران را به شدت مجازات می کرد. این امر انگیزه ای برای توسعه روابط اعتباری و بدهی ایجاد کرد که در آن زمین به عنوان وثیقه عمل می کرد. وام مسکن یونانی در آغاز قرن ششم قبل از میلاد به طور کامل عملیاتی شد.

اما چنین وام مسکنی برای همه در دسترس نبود: برای استفاده از آن، لازم بود که سهم خود را داشته باشید.

پسر بزرگ خانواده وارث دارایی پدرش بود، بنابراین می توانست همسرش را به خانه پدر و مادرش بیاورد که بعداً همراه با زمین به مالکیت او درآمد. این او بود که می توانست در آینده روی وام مسکن حساب کند ، که در واقع دیگر واقعاً به آن احتیاج نداشت.

اما پسران کوچکتر از این نظر محروم بودند و می توانستند به قطعات زمین بسنده کنند یا به خدمت ثروتمندان بروند و یا در مستعمرات به دنبال ثروت خود باشند. همه اینها برای ایجاد خانواده در سنین نسبتاً جوان چندان مساعد نبود.

اگر یک وام مسکن مدرن وجود داشت: این توانایی که ابتدا زمینی را در زادگاه خود بدست آورد و سپس بدهی آن را به صورت پول یا خدمات پرداخت کند، زندگی یونانیان باستان را متحول می کرد. پسران کوچکتر مطمئناً خوشحال خواهند شد. درست است، در آن صورت آنها در مجاورت آتن، اسپارت یا کورنت زندگی می کردند و کل دریای مدیترانه را با مستعمرات خود نمی پوشاندند. یا، برعکس، کل اکومن را پوشش می دادند.

3. در روم باستان

در دنیای باستان، رهن در بابل (قوانین حمورابی در قرن ششم قبل از میلاد)، بین النهرین، حتی هند (در قرن دوم قبل از میلاد) شناخته شده بود. اما وام مسکن در روم باستان به شرایط مدرن نزدیک شد.

در ابتدا، روابط بدهی میان رومیان، به اصطلاح، به طور مشروط، در قالب یک "معامله در امانت" (lat. Fiducia) ساخته شد و خطرات را نه طلبکار، بلکه توسط بدهکار متحمل شد: با استفاده از وثیقه قانونی مخصوص، یعنی مال منقول یا غیر منقول، طلبکار را در ازای دریافت وجه منتقل کرد. پس از پرداخت بدهی، او فقط می توانست امیدوار باشد که طلبکار به وعده خود عمل کند و با کمک یک روال قانونی آیینه ای، وثیقه را برگرداند. اگر طلبکار به دلایلی از انجام این کار امتناع کرد، بدهکار فقط می توانست نام خود را در بین هموطنان بی اعتبار کند - قانون به هیچ وجه نمی تواند به او کمک کند، معامله یک معامله است.

در قرن دوم قبل از میلاد، روابط وام مسکن به طور قابل توجهی توسعه یافته بود. بر اساس شکل جدید معامله وثیقه (lat. Pignus)، طلبکار در ازای پول خود، دیگر عنوان دارایی بدهکار را دریافت نمی کند، بلکه فقط حق مالکیت این اموال را دریافت می کند. طلبکار حتی حق استفاده از این اموال را نداشت، اما ثمرات به دست آمده از این ملک می توانست برای پرداخت بدهی یا بهره آن باشد. فقط در صورتی که بدهکار نتواند طبق تعهدات متعهد پرداخت کند، طلبکار مالک مال خود می شود.

سرانجام، در دهه های اول قرن دوم قبل از میلاد، نوع سومی از وثیقه ظاهر می شود که واقعاً به رهن مدرن (lat. Hypotheca legalis) نزدیک است - وثیقه ملکی بدون انتقال آن به طلبکار.

این امر با تغییر شرایط سیاسی و اقتصادی آن زمان تسهیل شد: تضعیف سیستم برده داری و واگذاری گسترده زمین به مستاجران. در ابتدا مستاجرین - آپارتمان ها یا زمین های کوچک - اموال منقول خود (مثلاً اثاثیه یا ادوات کشاورزی) را به عنوان وثیقه اجاره می دادند، اما همچنان به مالکیت آن ادامه می دادند. متعاقباً، املاک و مستغلات نیز می تواند به موضوع رهن تبدیل شود.

اگر وام گیرنده نمی توانست طبق توافق پرداخت کند، وام دهنده حق مطالبه اقلام تعهد شده را با فروش بعدی آن در حراج و غرامت از درآمد حاصل از مانده بدهی وام گیرنده دریافت می کرد.

اگر یک وام مسکن مدرن وجود داشت: وام مسکن رومی قبلاً کاملاً توسعه یافته بود ، اما تعدادی معایب داشت. به عنوان مثال، در روم باستان، ثبت یکپارچه اموال نگهداری نمی شد و وام دهنده، با پذیرفتن وثیقه، نمی توانست مطمئن باشد که همان اموال دیگر نزد وام دهنده دیگری وثیقه نیست و در صورت ورشکستگی وام گیرنده، او حق رهن با حق رهن شخص دیگری تضاد ندارد.

علاوه بر این، وام مسکن معمولاً به کل دارایی وام گیرنده تعمیم داده می شد که باعث می شد حجم و ارزش آن نامشخص باشد، که می تواند در طول زمان تغییر کند. این روابط نابسامان مالکیت مانع از توسعه وام مسکن شد، به این معنی که شهروندان رومی که به آن نیاز داشتند متضرر شدند.

4. در اروپای قرون وسطی

همانطور که از موارد فوق مشاهده می شود ، وام مسکن فقط با رعایت دقیق حقوق شرکت کنندگان در معاملات می تواند به طور معمول وجود داشته باشد. تراکنش های ساختاری پیچیده نیاز به کنترل و مقررات دارند و در دراز مدت - یک سیستم ثبت نام با عملکرد خوب. همه اینها فقط می تواند توسط دولت ارائه شود. بنابراین، همزمان با سقوط امپراتوری روم به عنوان یک تشکیلات دولتی متمرکز واحد در قرن 5-6 پس از میلاد، نهاد رهن عملاً وجود نداشت.

این تنها در عصر قرون وسطی بالا (قرن XII-XIII) در موج جدیدی از توسعه روابط پولی و حقوقی احیا شد. اربابان فئودال اغلب برای راه اندازی جنگ های داخلی یا جنگ های صلیبی به پول نیاز داشتند و بنابراین مجبور بودند قلعه ها و زمین های اجدادی خود را به رباخواران یا همسایگان ثروتمندتر رهن کنند.

در نتیجه، اروپای غربی، به عنوان جانشین امپراتوری روم، نهاد وام مسکن را پذیرفت و توسعه داد، و آن را حتی رسمی تر کرد، که توسط قوانین توسعه یافته محافظت می شود.علاوه بر این، دفترهای رهن خاصی وجود داشت که اطلاعات مربوط به املاک رهن شده در آن وارد می شد.

در عصر اواخر قرون وسطی (قرن چهاردهم تا شانزدهم)، رهن سرانجام به شکلی که تا به امروز وجود دارد برقرار شد: مال مرهونه در تصرف بدهکار باقی می ماند و طلبکار حق را دریافت می کند. در صورت عدم بازپرداخت بدهی، برای بازپس گیری ملک مورد رهن با فروش بعدی آن در مزایده …

اگر یک وام مسکن مدرن وجود داشت: خوب است اگر شما یک فئودال بزرگ هستید و چیزی برای رهن دارید - و به غنیمت جنگی امیدوار باشید که هم بدهی و هم بهره را جبران کند. اما اکثریت قریب به اتفاق اروپاییان غربی در قرون وسطی دهقانان فقیری بودند که زمین های بسیار کوچکی داشتند که نمی توانستند روی وام های کلان حساب کنند. و به طور کلی، دادگاه ها، دعاوی حقوقی، دفاتر اسناد رسمی و وکلا برای ثروتمندان و نجیب ها، در بهترین حالت - برای شهرداران شهرهای بزرگ است. خیر، وام های مسکن در قرون وسطی هنوز از دسترس عموم دور بود.

5. مدرنیته

در قرن نوزدهم، رشد صنعتی، شهرنشینی و توسعه زیرساخت های شهری به رشد انفجاری بازار وام مسکن کمک کرد. در توسعه یافته ترین کشورهای اروپایی - انگلستان، فرانسه یا هلند - اصول وام دادن برای تامین مالی ساخت و ساز به طور فعال و در همه جا مورد استفاده قرار گرفت. حجم پول در ساخت و ساز و صنعت نیز در سایر کشورهای اروپایی از جمله امپراتوری روسیه سرمایه گذاری شد.

در قرن بیستم، وام مسکن در دوران رکود بزرگ در ایالات متحده نقش ویژه ای پیدا کرد. این او بود که اساس "معامله جدید" فرانکلین روزولت را تشکیل داد.

دو نوع وام در بازار مسکن آمریکا وجود دارد - وام ساخت و ساز و وام مسکن. مبلغ وام از 80 تا 90 درصد ارزش املاک رهنی تجاوز نمی کند. اندازه اولین قسط انجام شده توسط وام گیرنده از وجوه خود به ترتیب 10-20 درصد است. دولت در ازای تمام ارزش خانه، وام هایی را به فقرا می دهد.

امروزه وام های رهنی در ایالات متحده برای یک دوره 15 تا 20 ساله صادر می شود. ویژگی متمایز وام مسکن آمریکایی، حمایت هدفمند و سیستماتیک دولت از وام های رهنی از طریق ابزارهایی مانند بازار وام مسکن ثانویه، بیمه وام دولتی، و مزایای دریافت وام برای شهروندان کم درآمد است. به لطف این اقدامات و در دسترس بودن اعتبار، 75 درصد آمریکایی ها خانه خود را دارند.

در روسیه، بازار وام مسکن تنها پس از فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی شروع به توسعه کرد. در سال 1997، دولت آژانس وام مسکن مسکونی را برای جذب سرمایه گذاری در بخش وام مسکن تأسیس کرد. در سال 1377 قانون "در مورد رهن (وثیقه املاک)" تصویب شد. با توجه به داده های مربوط به وام های رهنی اعطا شده به افراد مقیم و حقوق اکتسابی مطالبه وام های رهنی به روبل بانک مرکزی، رشد وام های رهنی در سال 2017 نسبت به سال قبل 37 درصد بوده است. در مجموع، در سال 2017، بیش از دو تریلیون روبل وام صادر شد. این به دلیل کاهش مداوم نرخ کلیدی امکان پذیر شد. در دسامبر 2017 ثابت شد.بانک روسیه تصمیم گرفت نرخ کلیدی را در 7.25 درصد در سال در 7.25 درصد در سال نگه دارد.

روند کلی وام مسکن مدرن واضح است - برای تعداد فزاینده ای از شهروندان مقرون به صرفه تر خواهد بود. هدف ایالت هایی که از این نوع وام حمایت می کنند این است که مسکن خود را برای حداکثر تعداد شهروندان و خانواده های جوان خود فراهم کنند.