نحوه تنظیم صحیح قرارداد اجاره

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

اجاره آپارتمان به طور مستقیم از طریق مالک و دور زدن دفاتر املاک و مستغلات سودآورتر است. اما پس از آن باید قرارداد به طور مستقل منعقد شود، و این موضوع آسانی نیست: برای جلوگیری از مشکلات در آینده و زندگی در آرامش و اطمینان، باید نکات و جزئیات زیادی را در نظر بگیرید. در این مقاله متوجه خواهیم شد که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به چه نکاتی توجه کنیم.

بیایید فوراً رزرو کنیم: در این مقاله به طور خاص بر قرارداد اجاره تجاری اماکن مسکونی تمرکز خواهیم کرد که توسط فصل 35 قانون مدنی فدراسیون روسیه و تا حدی توسط فصل 5 قانون مسکن تنظیم شده است. فدراسیون روسیه، یعنی اجاره یک آپارتمان توسط یک فرد. در قانون بین قرارداد اجاره (که با شخص حقیقی منعقد می شود) و قرارداد اجاره (که با شخص حقوقی منعقد می شود) تفاوت وجود دارد. با این حال، در گفتار معمولی، از کلمه جا افتاده «اجاره» استفاده می شود. بنابراین، در این مطالب به منظور سادگی، از هر دو اصطلاح - "اجاره" و "اجاره" - به عنوان معادل استفاده خواهیم کرد.

مدارک

به هیچ وجه از درخواست مالک آپارتمان برای ارائه بسته کامل اسناد شک نکنید:

• گذرنامه؛
• گواهی ثبت مالکیت آپارتمان مورد نیاز است.
• علاوه بر این: رسیدهای پرداخت شده برای قبوض آب و برق (برای اطمینان از عدم وجود بدهی روی آنها) و عصاره ای از کتاب خانه در مورد افراد ثبت شده در فضای زندگی.

اگر آپارتمان دارای چندین مالک باشد، رضایت یکی از آنها کافی نیست، باید رضایت همه را جلب کنید. سه سناریو ممکن برای توسعه رویدادها وجود دارد:

1. رضایت کتبی همه مالکان را ضمیمه کنید.
2. یکی از مالکین با وکالت نامه ای از دیگران قرارداد می بندد.
3. در انعقاد قرارداد، همه مالکان شخصاً حضور دارند (سپس در قرارداد مشخص می شود که آپارتمان توسط همه مالکان به طور همزمان اجاره داده شده است).

رضایت کتبی از افرادی که مالک نیستند، اما در محل زندگی ثبت نام کرده اند نیز الزامی است. در غیر این صورت، آنها می توانند در هر زمان حقوق خود را مطالبه کنند و شما باید فوراً به دنبال مسکن جدید باشید.

از آنجایی که ما در مورد اجاره آپارتمان صحبت می کنیم، به این معنی است که مستاجر یک فرد است. بنابراین، او باید پاسپورت خود را به همراه داشته باشد. اگر قرار نیست به تنهایی در آپارتمان زندگی کنید، مشخصات گذرنامه مستاجر دوم (سوم، پنجم) نیز مورد نیاز است.

قراردادهای اجاره املاک مشمول ثبت دولتی است. به جز قراردادی که کمتر از یک سال منعقد شده باشد.

مدت، اصطلاح

قرارداد کار می تواند کوتاه مدت (حداکثر یک سال) و بلند مدت (از یک سال تا پنج سال) باشد. در صورتی که در قرارداد کلمه ای در مورد مدت ذکر نشده باشد، تلقی می شود که حداکثر برای مدت پنج سال منعقد شده است. تفاوت اصلی قراردادهای بلندمدت و کوتاه مدت در شرایط تخلیه مستاجر است.

قرارداد کوتاه مدت

مالک می تواند مدتی را تعیین کند که طی آن قرارداد می تواند قبل از موعد مقرر توسط طرفین فسخ شود. اگر چنین مدتی مشخص نشده باشد، او حق ندارد مستاجران را قبل از پایان قرارداد بیرون کند. اما در پایان این مدت، خود مالک تصمیم می گیرد که آیا به اجاره آپارتمان به همان مستاجران ادامه دهد یا به دنبال دیگران باشد.

قرارداد بلند مدت

جدا شدن از مستاجران برای مالک بسیار دشوارتر است. در پایان مدت قرارداد، مالک نمی تواند به سادگی شخص دیگری را به آپارتمان منتقل کند: اگر حداقل سه ماه قبل از پایان قرارداد به مستاجر تمایل خود را اعلام نکرده باشد، قرارداد به طور خودکار منعقد می شود. تحت شرایط قدیمی تمدید شد

اگر صاحبخانه بگوید که دیگر قصد اجاره ملک را ندارد، مستاجران باید خانه را ترک کنند. اما در این صورت واقعاً نمی تواند حداقل یک سال آپارتمان را اجاره کند وگرنه مستاجران قبلی حق مراجعه به دادگاه و مطالبه خسارت را دارند.

بر خلاف موجر، مستاجر می تواند هر زمان که بخواهد بدون ذکر دلیل، قرارداد را فسخ کند.

وضعیت آپارتمان و ملک

تعمیرات و بهبود

سوال مبرم: چه کسی تعمیرات را انجام می دهد؟ معمولاً در قرارداد این جمله وجود دارد که «پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، مستأجران متعهد می شوند که محل را به همان شکلی که ارائه شده است، برگردانند». بنابراین، قرارداد باید بلافاصله نشان دهد که چه چیزی را می توان در آپارتمان تغییر داد و چه چیزی را نمی توان تغییر داد.

علاوه بر این، بدون رضایت مالک، ساکنان حق انجام سازماندهی مجدد و بازسازی محله های زندگی را ندارند. به عنوان مثال، در حین تعمیر، نمی توانید فقط یک پارتیشن داخلی را بردارید و خراب کنید یا یک درب را گسترش دهید.

اگر امکان انجام تعمیرات وجود دارد، حتماً در قرارداد تعیین کنید که چقدر اجاره باید کاهش یابد. اگر هیچ نشانه ای وجود نداشته باشد، ممکن است شما همه چیز را خودتان تعمیر کنید و مالک به سادگی از بازپرداخت هزینه های شما امتناع می کند.

کلیه تعمیرات و هزینه های جاری آن بر عهده مستاجر است. او نه تنها نظم را در آپارتمان حفظ می کند، بلکه مسئولیت ایمنی اموال را نیز بر عهده دارد.

صاحبخانه باید تعمیرات اساسی را انجام دهد و تمام هزینه ها بر عهده اوست (مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد). اگر صاحبخانه در صورت نیاز به تعمیرات اساسی علاقه نشان ندهد، مستاجر حق دارد:

• به طور مستقل تعمیرات اساسی پیش بینی شده توسط قرارداد یا ناشی از یک نیاز فوری را انجام دهد و هزینه آن را از موجر دریافت کند.
• تقاضای کاهش متناظر در اجاره.
• خواهان فسخ قرارداد و جبران خسارت.

هنگامی که یک آپارتمان اجاره ای را بازسازی می کنید یا چیزی جدید می خرید، از نظر حقوقی، در حال بهبود هستید. آنها می توانند قابل تفکیک و غیرقابل تفکیک باشند. به عنوان مثال، اگر مستاجر با هزینه خود کولر یا آبگرمکن نصب کرده باشد (و صاحبخانه از اجاره بها کم نکرده یا هزینه آنها را مسترد نکرده باشد)، حق دارد آنها را با خود ببرد.

پیشرفت های جدایی ناپذیر مانند کاغذ دیواری های جدید را نمی توان بدون خراب کردن ظاهر آپارتمان با خود برد. بنابراین، مستأجر ممکن است پس از انقضای قرارداد، مطالبه بازپرداخت ارزش آنها را داشته باشد. اما در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که موجر نسبت به این بهبود اعتراضی نداشته است، این ادعا محقق می شود.

وضعیت ملک

موجر موظف است ملک را به خوبی در اختیار مستاجر قرار دهد. یعنی اگر چیزی مانع از استفاده شما از آپارتمان شد، صاحبخانه باید این دلیل را با هزینه خود برطرف کند. حتی همانی که در زمان اجاره آپارتمان حتی به آن مشکوک نبود. به عنوان مثال، شما مستقر شده اید و با تعجب متوجه شدید که تمام لوله ها مدت هاست پوسیده شده اند و شستشو در حمام به سادگی غیرممکن است. صاحبخانه باید این کمبود را در اسرع وقت و کاملا رایگان برطرف کند. اگر این کار را نکرد، می توانید یا خودتان علت را از بین ببرید و مطالبه بازپرداخت هزینه ها کنید یا قرارداد را فسخ کنید.

توجه: صاحبخانه باید فقط کاستی هایی را که نه او و نه شما از آنها اطلاع نداشتید، با هزینه خود برطرف کند.

اگر هنگام بازرسی آپارتمان، دیدید که چیزی در آنجا کار نمی کند، یا از قبل در مورد آن هشدار داده شده بود، از قبل حق شماست که با چنین شرایطی موافقت کنید یا به دنبال گزینه بهتری باشید.

همچنین، وکلا توصیه می کنند، علاوه بر قرارداد، یک عمل پذیرش آپارتمان را تنظیم کنید. وضعیت مبلمان، لوله کشی، کف، پنجره ها و هر چیز دیگری را تجویز می کند. متعاقباً این به جلوگیری از اختلاف در مورد کیفیت تعمیرات و مبلمان کمک می کند. البته، در یک آپارتمان با مبلمان قدیمی شوروی و بدون تجهیزات، لازم نیست این کار را انجام دهید. اما مالکی که خانه ای را با اثاثیه و لوازم گران قیمت اجاره می دهد، علاقه مند است که اطمینان حاصل کند که تمام دارایی در شرایط مناسب به او بازگردانده می شود، بنابراین می تواند حتی عکس هایی از ملک و رسیدهایی که ارزش آن را تأیید می کند، ضمیمه کند. استهلاک طبیعی البته در نظر گرفته می شود. اما مستاجر باید هزینه شکسته شدن صفحه تلویزیون را بپردازد.

اگر با همکاری مشترکی آپارتمانی را اجاره می کنید، به چیزی به عنوان "مسئولیت مشترک" توجه کنید. در صورتی که در قرارداد شرطی مبنی بر مسئولیت تضامنی پیش بینی نشده باشد، کلیه مسئولیت بر عهده منعقد کننده قرارداد خواهد بود. یعنی اگر همسایه غافل شما چیزی را می شکند و فقط شما در قرارداد به عنوان مسئول درج شده اید، باید پرداخت کنید.

اجاره

در این قرارداد روش، شرایط و شرایط ایجاد اجاره مشخص شده است. اگر دستورالعمل خاصی در این مورد وجود ندارد، در نظر گرفته می شود که آنها مشابه مواردی هستند که معمولاً هنگام اجاره چنین ملکی استفاده می شود: در مورد آپارتمان، این مبلغ ثابتی است که هر ماه پرداخت می شود.

اگر صاحبخانه بخواهد فوراً 2-3 ماه پیش پرداخت یا ودیعه پرداخت کند، این باید در قرارداد نوشته شود.

این سند همچنین باید نشان دهد که صاحبخانه چند وقت یکبار و تا چه اندازه می تواند پرداخت را افزایش دهد. در عمل، افزایش اجاره بها معمولا یک بار در سال تا 10 درصد هزینه اولیه ثبت می شود. اما همه اینها در اختیار طرفین است.

اگر چنین بندی در قرارداد گنجانده نشده باشد، مالک همچنان حق افزایش اجاره بها را دارد، اما این کار بیش از یک بار در سال قابل انجام نیست. ضمناً موظف است مراتب را از قبل کتباً به مستأجر اعلام کند. اگر شرایط جدید برای او مناسب نباشد، می تواند به صورت یک طرفه از قرارداد منصرف شود.

مستاجر همچنین در صورتی که به دلیل شرایط خارج از اختیار وی، شرایط محل اجاره بدتر شده باشد، حق تقاضای کاهش اجاره بها را دارد.

علاوه بر این

در مورد تمام جزئیات با مالک صحبت کنید. به احتمال زیاد مجبور خواهید بود اغلب ملاقات کنید. او نگران آپارتمانش است، شما نگران کیفیت زندگی هستید، پس یاد بگیرید که مذاکره کنید و تمام توافقات شفاهی را در سند یادداشت کنید.

نه اغلب، اما یک وضعیت ناخوشایند اتفاق می افتد: گاهی اوقات صاحبان دوست دارند بدون هشدار وارد شوند، حتی در غیاب مستاجران و چندین بار در ماه. این دلیلی است برای فسخ قرارداد با بازپرداخت هزینه های جابجایی مستاجر. برای جلوگیری از چنین وضعیتی، کافی است یک خط به توافق نامه اضافه کنید که چند بار ممکن است مالک در محل شما ظاهر شود، آیا لازم است از قبل در این مورد به شما هشدار داده شود، و ممنوعیت بازدید خود به خود در غیاب شما را مشخص کنید.

نحوه رفتار صاحبخانه با مهمانان، حیوانات را بیابید و این را در قرارداد ذکر کنید.

تنها با مذاکره و اصلاح تمام جزئیات مهم، هر دو طرف می توانند بدون درگیری و بدون اضطراب بی مورد زندگی کنند.

فسخ قرارداد از طریق دادگاه

قبلاً گفتیم که جدا شدن از مستاجر برای صاحبخانه آسان نیست، نوع قرارداد نقش مهمی دارد. اما مستاجر حق دارد هر زمان که بخواهد قرارداد را فسخ کند، اما با یک شرط: باید سه ماه قبل کتباً به مالک اعلام کند.

اما گاهی اوقات توافق انسانی غیرممکن است و برای یکی از طرفین تنها یک راه وجود دارد - عدالت را از طریق دادگاه و فسخ قرارداد.

به درخواست موجر، در مواردی که مستأجر:

• از اموال با نقض قابل توجه شرایط قرارداد یا با نقض مکرر استفاده می کند.
• به طور قابل توجهی اموال را تخریب می کند.
• بیش از دو بار متوالی اجاره بها را به موقع پرداخت نمی کند.
• تعمیرات اساسی ملک را در شرایط مقرر در قرارداد انجام نمی دهد، در صورتی که طبق قرارداد، تعمیرات اساسی به عهده مستأجر باشد.

موجر تنها در صورتی می تواند از طریق دادگاه قرارداد را فسخ کند که کتباً از مستاجر رفع تخلفات را مطالبه کرده باشد.

به درخواست مستاجر، قرارداد اجاره ممکن است در موارد زیر توسط دادگاه زودتر فسخ شود:

• موجر ملک را تهیه نمی کند یا موانعی ایجاد می کند که مانع استفاده کامل از ملک می شود.
• ملک دارای کاستی هایی است که موجر در هنگام انعقاد قرارداد آن را مشخص نکرده است، از قبل برای مستاجر شناخته شده نبوده و در بازرسی ملک قابل کشف نبوده است.
• موجر تعمیرات اساسی ملک را در مدت مقرر در قرارداد یا در یک بازه زمانی معقول انجام نمی دهد.
• اموال، به دلیل شرایط خارج از کنترل مستاجر، در شرایط نامناسب برای استفاده.

مستاجر موظف است پس از خاتمه اجاره، مال را با در نظر گرفتن فرسودگی عادی و یا در شرایطی که در قرارداد مقرر شده است، به موجر در شرایطی که آن را دریافت کرده است، مسترد کند.

در پایان، اجازه دهید به دو نکته مهم دیگر بپردازیم.

اگر صاحبخانه خانه اجاره ای را اهدا کند یا بفروشد، این کار اجاره را فسخ نمی کند. به عبارت دیگر، وقتی شخصی می‌آید و می‌گوید: «بیرون، آپارتمان می‌فروشم»، غیرقانونی است. تغییر مالک مستلزم فسخ قرارداد اجاره مسکن نیست.

در صورت لزوم می توانید مستاجر (مستاجر) را تغییر دهید. یعنی اگر قرارداد برای شوهر منعقد شده باشد و او مثلاً در یک سفر کاری طولانی عازم قطب شمال شود، با رضایت او می توانید مستاجر را به همسرش تغییر دهید. در این صورت، قرارداد به همان صورت باقی می ماند، همان شرایط، مدت به جریان خود ادامه می دهد و تنظیم مجدد نمی شود. اما این می تواند شما را از تشریفات اداری در صورت بروز هرگونه مشکلی نجات دهد (مثلاً اگر مجبور شوید قرارداد را فسخ کنید یا چیزی را از طریق دادگاه دریافت کنید).