نحوه فروش آپارتمان: دستورالعمل های دقیق

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

شما می توانید آپارتمان را خودتان بفروشید یا می توانید با مشاور املاک تماس بگیرید. در هر صورت، Lifehacker به شما کمک می کند تا همه چیز را به درستی انجام دهید و پول خود را از دست ندهید.

نحوه فروش: به تنهایی یا با کمک یک مشاور املاک

هر گزینه مزایا و معایب خاص خود را دارد. هنگام فروش خود، زمان و تلاش زیادی از جمله برای حل و فصل مسائل حقوقی صرف خواهید کرد، اما در کمیسیون به واسطه صرفه جویی خواهید کرد.

فروش آپارتمان با کمک مشاور املاک راحت تر است. تنها کاری که باید انجام دهید این است که یک واسطه پیدا کنید، هنگام مشاهده آپارتمان (ترجیحا، اما ضروری نیست، اگر مثلاً در شهر دیگری هستید) و هنگام انعقاد قرارداد خرید و فروش حضور داشته باشید. اما متخصص باید 2-6٪ از ارزش ملک را برای کمک بپردازد.

نحوه انتخاب مشاور املاک

دنیس رومیانتسف، شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن، توصیه می کند هنگام انتخاب یک مسکن به صلاحیت او توجه کنید و نه به زمان کار در بازار.

دنیس رومیانتسف شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن

واسطه باید دانش فنی، اقتصادی، حقوقی داشته باشد و ارزیاب، مهندس، وکیل، دلال، روانشناس، فروشنده، بازاریاب، عکاس باشد.

برای اطمینان از صلاحیت مشاور املاک، می توانید از او بخواهید مدارکی را که دانش خود را تأیید می کند ارائه دهد: دیپلم، گواهینامه و گواهی. عضویت در جوامع حرفه ای، به عنوان مثال، در انجمن صنفی مشاوران املاک روسیه، همچنین نشانگر استعداد حرفه ای خواهد بود.

حتما بپرسید چگونه می توانید آپارتمان را در بازه زمانی لازم و با بالاترین قیمت ممکن بفروشید. برای موفقیت در فروش شخصی در منطقه خود بخواهید. همچنین مهم است که شخص "خود" را پیدا کنید که کار و ارتباط با او راحت، دلپذیر و آسان باشد.

نحوه فروش آپارتمان بدون واسطه

1. نحوه ارزیابی املاک و مستغلات

ارزیابی صحیح به شما امکان می دهد آپارتمان را به سرعت بفروشید و پول خود را از دست ندهید. به گفته دنیس رومیانتسف، میانگین قیمت ها را می توان در وب سایت سرویس آمار ایالتی فدرال یافت. اما این پورتال حقیقت نهایی نیست، زیرا هزینه یک آپارتمان خاص از عوامل متعددی تشکیل شده است. قیمت تحت تأثیر:

1. تعداد اتاق ها.
2. مساحت آپارتمان.
3. چیدمان: اتاق های ایزوله ارزش بیشتری نسبت به اتاق های مجاور دارند.
4. قلمرو مجاور، زیرساخت ها: پارکینگ و زمین بازی در حیاط یا نزدیک، فروشگاه های مواد غذایی، مدارس و مهدکودک ها در فاصله پیاده روی به شما امکان می دهد آپارتمان را با قیمت بالاتر بفروشید.
5. طبقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد: هر چه بالاتر بهتر.
6. وجود بالکن یا لژیا.
7. منطقه: نزدیکی به مرکز و ایستگاه های حمل و نقل عمومی، وجود پارک ها و مکان های تفریحی در مجاورت و … در نظر گرفته می شود.
8. اندازه قبوض آب و برق.

برای تعیین مستقل قیمت یک آپارتمان، باید مشابه ترین اشیاء موجود در بازار را پیدا کنید. از همه منابع موجود استفاده کنید: سایت های آگهی، مجلات املاک و غیره.

میانگین قیمت برای یک آپارتمان مشابه همان چیزی است که شما به دنبال آن هستید. اگر برای مدت طولانی منتظر معامله هستید، می توان آن را کمی افزایش داد، یا در صورت نیاز به فروش فوری ملک، کمی کاهش می یابد.

شی که هزینه آن 15٪ بیشتر از ارزش بازار است، تا 10٪ از خریداران ممکن، 10٪ - یک سوم را تشکیل می دهد. یک ملک با قیمت مناسب 60 درصد از مشتریان بالقوه را جذب می کند.

دنیس رومیانتسف شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن

2. برای فروش آپارتمان چه مدارکی لازم است

برای انعقاد معامله خرید و فروش ملک، فروشنده باید در دست داشته باشد:

• گذرنامه؛
• گواهی مالکیت، اگر آپارتمان قبل از 15 جولای 2016 خریداری شده باشد.
• گذرنامه کاداستر برای یک آپارتمان از BTI؛
• عصاره ای از ثبت نام یکپارچه املاک و مستغلات (شما باید آن را در بخش سرزمینی Rosreestr یا در وب سایت این بخش یا در MFC بگیرید).
• عصاره ای از کتاب خانه در مورد تعداد افراد ثبت شده در آپارتمان (به انگلستان، HOA، ZhSK یا MFC بروید).
• گواهی عدم وجود بدهی در قبوض آب و برق (HOA، تعاونی مسکن، انگلستان، دفتر مسکن یا مرکز واحد اطلاعات و تسویه حساب)؛
• گواهی قانونی بودن توسعه مجدد، در صورت انجام (BTI)؛
• رضایت محضری همسر برای فروش املاک، در صورتی که در ازدواج خریداری شده باشد.
• اجازه مقامات قیمومیت برای فروش آپارتمان در صورتی که صاحب آن صغیر باشد.

3. نحوه تبلیغ آپارتمان

برای جذب خریداران بالقوه، باید آگهی فروش آپارتمان را به درستی تنظیم و درج کنید.

عکس های با کیفیت بگیرید

گرفتن عکس معمولی از یک آپارتمان با تلفن کافی نیست. فضای زندگی خود را برای فیلمبرداری آماده کنید. تمام موارد غیر ضروری، کهنه، بیش از حد روزمره، ناخوشایند برای چشم را از قاب خارج کنید. گرد و غبار را پاک کنید، لوله کشی ها را بشویید، کفش های خود را با دقت در آستانه در قرار دهید، لوله ها و شیشه ها را در قفسه های باز جدا کنید. برخی از عناصر دنج را اضافه کنید: یک دسته گل به میز آشپزخانه، بالش های تزئینی به مبل.

10 راه برای تبدیل یک آپارتمان بدون خرید چیزهای جدید →

عکسبرداری بهتر است در یک روز آفتابی انجام شود.

متن جذاب بنویسید

یک اعلامیه دقیق که تمام مزایای آپارتمان را نشان می دهد. قسمت اول متن باید دارای مشخصات فنی باشد: تعداد طبقات خانه، تعداد اتاق ها، وجود یک ایوان و غیره.

به مزایای یک آپارتمان فکر کنید که برای شما بی ربط است، اما ممکن است برای خریدار جالب باشد. به عنوان مثال، وجود مهدکودک و مدارس در این نزدیکی برای بدون فرزند مهم نیست، اما نزدیکی به موسسات آموزشی یک مزیت برای یک خانواده پرجمعیت است.

تبلیغ خود را قرار دهید

سایت هایی را برای تبلیغ آپارتمان خود انتخاب کنید. در میان سایت های جهانی برای فروش املاک و مستغلات در روسیه - Avito، Domofond، "Yandex. Real estate". ممکن است فضای تبلیغات محلی در شهر شما وجود داشته باشد.

شبکه های اجتماعی را نادیده نگیرید. آگهی فروش آپارتمان را در صفحه خود قرار دهید و از دوستان خود بخواهید آن را به اشتراک بگذارند.

4. نحوه نمایش آپارتمان و مذاکره با خریدار

برای جلسه آماده شوید

قبل از نشان دادن ملک به خریداران بالقوه، باید نه تنها آپارتمان، بلکه ورودی را نیز مرتب کنید. چراغ های روشن را روی راه پله بپوشانید، آن را بشویید یا حداقل جارو کنید.

در خانه کاغذ دیواری را که از دیوار دور شده است بچسبانید، پنجره ها را بشویید، آلوها را تمیز کنید تا بوی نامطبوع ندهد، تمیز کنید. شما می توانید قبل از ملاقات با مشتری کیک بپزید: خوردن آن ضروری نیست، اما بوی شیرینی های تازه حس خوشایندی را برای بازدید کننده ایجاد می کند.

وظیفه شما این است که در هر تماس یک خریدار بالقوه با شما و شیء شما یک افکت واو ایجاد کنید.

دنیس رومیانتسف شریک مدیر آژانس املاک و مستغلات گودمن

با مشتریان به روش صحیح صحبت کنید

شما به خوبی نه تنها مزایا، بلکه معایب آپارتمان را نیز می دانید. از چشم خریدار به آن نگاه کنید و به این فکر کنید که چه سوالاتی ممکن است بپرسد که باعث نارضایتی او شود. فهرستی از استدلال هایی تهیه کنید که طرفداران را به سمت شما جلب کند.

خریدار بالقوه احتمالاً چانه زنی می کند. مخصوصاً اگر فروشنده ای به جلسه آمده باشد که علاقه دارد قیمت را تا حد امکان پایین بیاورد. از قبل تصمیم بگیرید که چه هزینه ای را آماده کاهش می دهید. خریدار می تواند دلایل مختلفی (از جمله وجود ندارد) ارائه دهد که چرا باید آپارتمان را ارزان تر بفروشید. تسلیم فشار روانی نشوید، هوشیارانه به وضعیت نگاه کنید، از قیمت خود دفاع کنید.

5. نحوه انعقاد قراردادهای سپرده و خرید

قرارداد سپرده

این سندی است که جدی بودن نیات دو طرف را تأیید می کند.خریدار تمایل خود را برای خرید ملک اعلام می کند و مبلغ مشخصی را به فروشنده می دهد (معمولاً 2-5٪ از کل هزینه آپارتمان). صاحب آپارتمان نیز به نوبه خود متعهد می شود که آن را به قیمت توافقی به این مشتری خاص بفروشد.

در این قرارداد در صورت فسخ معامله برای هر دو طرف تحریم ها پیش بینی شده است. اگر خریدار نظر خود را تغییر دهد، فروشنده پول را برای خود نگه می دارد. در صورتی که صاحب ملک تمایلی به فروش آپارتمان نداشته باشد، مبلغ ودیعه را به میزان دو برابر مسترد می کند.

قرارداد فروش

قبل از معامله، فروشنده باید بسته ای از اسناد ملک تهیه کند و تمام ساکنان ثبت شده در آپارتمان را بنویسد.

قرارداد فروش معمولاً با دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. پس از دریافت پول آپارتمان و نوشتن رسیدی که خریدار با شما تسویه کرده است امضا می شود.

پس از امضای قرارداد، باید اسنادی را برای ثبت انتقال مالکیت املاک و مستغلات به بدنه سرزمینی Rosreestr ارسال کنید. وظیفه ایالتی برای تعمیر معامله 2000 روبل خواهد بود.

6. نحوه انتقال پول

از طریق صندوق امانات

خریدار گاوصندوق را در سپرده گذاری بانک اجاره می کند و با موسسه قراردادی منعقد می کند که شرایط دسترسی به سلول مالک سابق آپارتمان را تعیین می کند. به عنوان مثال، وجود قرارداد فروش.

فروشنده نیز به نوبه خود یک گاوصندوق اجاره می کند و در آنجا رسیدی را روی رسید پول می گذارد. خریدار می تواند پس از انعقاد معامله با شرایط مندرج در قرارداد اجاره سلولی آن را تحویل بگیرد. به عنوان مثال، دوباره، اگر قرارداد فروش وجود دارد.

هنگام پر کردن سلول ها، هر دو طرف معامله باید حضور داشته باشند. بنابراین فروشنده می تواند پول را بشمارد و خریدار می تواند مطمئن شود که رسید در جای خود است.

از طریق سپرده اسناد رسمی

یک دفتر اسناد رسمی می تواند از طریق حساب خود معامله ای انجام دهد: پول را از خریدار گرفته و به فروشنده منتقل کنید. اما این خدمات به احتمال زیاد شامل کارمزد بانک خواهد بود که میزان آن صرفاً به اشتهای موسسه بستگی دارد.

حواله نقد

شما می توانید بدون ترفند پول را با رسید مبادله کنید. در این مورد، ارزش آن را دارد که آنها را بشماریم و هر صورتحساب را برای صحت بررسی کنیم. بهتر است معامله زیر دوربین یا در حضور شاهدان (مثلاً در دفتر اسناد رسمی) انجام شود.

البته، نباید به این فکر کنید که کجا و چه زمانی مقدار زیادی پول دریافت خواهید کرد تا با خیال راحت آن را به خانه یا بانک خود بیاورید.

7. نحوه واگذاری آپارتمان به مالک جدید

در روز تحویل مدارک به Rosreestr، فروشنده کلید آپارتمان را به خریدار تحویل می دهد. طرفین عمل پذیرش و انتقال ملک را امضا می کنند که تأیید می کند خریدار آپارتمان را به شکل مناسب ترک کرده است.

چگونه از تقلب جلوگیری کنیم

در معاملات ملکی، آسیب پذیرترین حلقه، خریدار است. اما فروشنده نیز باید به موارد زیر توجه کند:

1. انتقال وجه باید قبل از امضای قرارداد فروش صورت گیرد. در غیر این صورت، فروشنده در معرض خطر باقی ماندن بدون پرداخت ملک است: معامله قبلاً منعقد شده است و خریدار دلیلی برای عجله در محاسبه ندارد. اگر با یک کلاهبردار سر و کار دارید، او می تواند به سرعت یک آپارتمان را بفروشد و با دو برابر پول ناپدید شود: مال شما و خریدار جدید.
2. اصل مدارک را قبل از انجام معامله به خریداران و ملکی تحویل ندهید. در غیر این صورت ممکن است آپارتمان بدون اطلاع شما فروخته شود.