آنچه باید قبل از خرید آپارتمان در بازار ثانویه بررسی کنید

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

اگر مدارک را ساده بگیرید، می توانید بدون مسکن و بی پول بمانید.

وقتی چیزی را از فروشگاه می خرید، کافی است فروشنده بخواهد آن محصول را به شما بدهد و شما بخواهید آن را بخرید. در مورد املاک و مستغلات، همه چیز پیچیده تر است: اگر مشخص شود که یک معامله تقلبی است یا حقوق شخصی در حین فروش نقض شده است، می توان به چالش کشید. در عین حال، خریدار بسیار غمگین خواهد بود: آنها از آپارتمان اخراج می شوند، پول باید از طریق دادگاه بازگردانده شود و حتی گاهی اوقات با آنها خداحافظی می کند.

برای جلوگیری از این اتفاق، تمام اسناد را بررسی کنید - و حتماً از نسخه اصلی یا کپی تأیید شده توسط دفتر اسناد رسمی اطمینان حاصل کنید.

1. استخراج از USRN در مورد ویژگی های اصلی شی

این یک سند بسیار مهم با اطلاعاتی از ثبت دولتی واحد املاک است که اطلاعات مفید زیادی را در اختیار شما قرار می دهد.

صاحبان چه کسانی هستند

همه آنها باید با معامله موافقت کنند، در غیر این صورت می توان آن را به چالش کشید.

آیا محدودیتی وجود دارد

یک شی را می توان به دلیل وام مسکن، با ثبت قرارداد با آژانس مدیریت املاک فدرال، اجاره ای، به دلیل بدهی، به بانک گرو گذاشت. در این صورت مالکان حق تصرف در آن را ندارند. معامله باطل خواهد شد.

آپارتمان چه ویژگی هایی دارد

استخراج از USRN شامل آدرس دقیق، شماره کاداستر، منطقه خواهد بود. نقشه فنی آپارتمان در صفحه آخر چاپ شده است. می توانید فیلم اتاق ها را تخمین بزنید و متوجه حضور بازسازی ها شوید. مورد دوم به ویژه در صورت درخواست وام مسکن مهم است - ممکن است مورد تایید قرار نگیرد.

مالکان از چه تاریخی صاحب آپارتمان می شوند؟

آن را با تاریخ مندرج در اسناد مالکیت (در مورد آنها در زیر) مقایسه کنید.

بر اساس کدام سند مالک آپارتمان است

در برخی موارد، خطر در ابتدا بیشتر است - این نیز در بند اسناد عنوان بحث شده است.

استخراجی از USRN توسط مالک ارائه خواهد شد. شما می‌توانید نسخه‌ای از آن را خودتان دریافت کنید.

برای انجام این کار، باید یک عصاره را در وب سایت Rosreestr سفارش دهید. برای ارائه یک سند به صورت الکترونیکی، باید 250 روبل دریافت اطلاعات از USRN بپردازید. شما همچنین باید یک عصاره در مورد انتقال حقوق به ملک سفارش دهید - هزینه آن به همان اندازه است. در این سند خواهید دید که صاحبان آپارتمان چند بار و بر چه اساسی تغییر کرده اند.

اگر در یک یا دو سال گذشته چندین بار املاک تغییر کرده است، این دلیلی برای احتیاط است. معمولاً به این صورت است که تراکنش های تقلبی پنهان می شوند. اگر مالک کلاهبردار بتواند از طریق دادگاه زنجیره معاملات را به چالش بکشد، آپارتمان به او مسترد می شود.

2. اسناد مالک / s

اگر مالک بالغ باشد

اعتبار پاسپورت

فرض کنید مالک شش ماه پیش پاسپورت خود را عوض کرد و به پلیس گفت که پاسپورت قدیمی را گم کرده است. و اکنون او در تلاش است تا با یک سند نامعتبر معامله کند تا بعداً آن را به چالش بکشد. این مملو از مشکلات است.

بنابراین با کمک یک سرویس ویژه وزارت امور داخلی، از معتبر بودن مدارک مطلع شوید.

اطلاعات پاسپورت

سری، شماره، محل تولد و آدرس ثبت نام برای مقایسه آنها با داده های ذکر شده در اسناد دیگر مورد نیاز است (مهم است که همه چیز مطابقت داشته باشد). اگر مالک در این مدت موفق به تغییر گذرنامه شود، جزئیات نسخه قبلی در صفحه ماقبل آخر گذرنامه فعلی نشان داده شده است.

به نام، نام خانوادگی و نام خانوادگی توجه کنید: عدم تطابق حداقل یک حرف در اسناد مختلف دلیلی است برای درخواست از مالک برای یکسان سازی اوراق. در غیر این صورت ممکن است دلیلی برای دعوا در صحت معامله شود.

وضعیت خانوادگی

یکی از زوجین نمی تواند خودسرانه اموالی را که مشترکاً به دست آورده است بدون رضایت دیگری تصرف کند. به چالش کشیدن چنین معامله ای آسان است. بنابراین مهم است که بدانیم آیا مالک ازدواج کرده است و از چه تاریخی.هنگامی که به اسناد عنوان بروید، این اطلاعات برای شما مفید خواهد بود.

اگر شخصی آپارتمانی به صورت ارثی یا هدیه دریافت کرده باشد، حضور همسر اهمیتی ندارد. چنین اموالی مشترکاً تحصیل شده محسوب نمی شود.

اما اگر با قرارداد فروش سر و کار دارید به تاریخ انعقاد آن توجه کنید. مالک می تواند آزادانه آپارتمانی را که قبل از ازدواج خریداری کرده است، دفع کند. اگر بعد از عروسی آن را خریده باشد، بسته مدارک باید حاوی رضایت محضری همسر برای فروش باشد. از لحاظ نظری، می توان آن را با عقد ازدواج جایگزین کرد که به تنهایی حق تصرف در عین را برای مالک تضمین می کند. اما با رضایت، باز هم آرام تر است: قرارداد پیش از ازدواج گاهی مورد مناقشه قرار می گیرد.

در صورتی که مالک آپارتمان طلاق گرفته باشد و آپارتمان در دوران عقد خریداری شده باشد، باز هم می توان آن را ملک مشترک دانست. در اینجا شما نیاز به رضایت یا تصمیم دادگاه در مورد بخشی دارید که طبق آن ملک به شخصی که قصد دارید با او معامله کنید منتقل شده است.

اطلاعات در مورد کودکان

به خودی خود چیزی به شما نمی گوید. اما اگر مالک دارای فرزند باشد، این دلیلی برای بررسی های اضافی و الزامات اسناد جدید است.

اگر آپارتمانی با رهن خریداری می شد، می توان از سرمایه مادری برای بازپرداخت آن استفاده کرد. این امر تعهدی را برای تأمین سهام فرزندان در آپارتمان تحمیل می کند. بنابراین، اگر فقط والدین در بین مالکان باشند، این کار انجام نشد. پس از آن، معامله می تواند به چالش کشیده شود.

برای جلوگیری از این اتفاق، از مالک درخواست گواهی از صندوق بازنشستگی مبنی بر عدم استفاده از سرمایه زایمان برای پرداخت وام مسکن کنید.

اگر مالک صغیر باشد

برای کودکان زیر 14 سال، به شناسنامه، بالای 14 سال - گذرنامه نگاه کنید. داده ها را با آنچه در اسناد دیگر آمده است مقایسه کنید.

اگر مالک کودک باشد، نمایندگان قانونی او نمی توانند آپارتمان را به همین صورت بفروشند. رضایت مقامات قیمومیت برای معامله الزامی است. و اگر صاحب آپارتمان بیش از 14 سال سن داشته باشد، اجازه وی.

3. اسناد عنوان

نام سندی که بر اساس آن مالک مالکیت را دریافت کرده است در عصاره USRN آمده است. ارزش این را دارد که نگاه دقیق تری به آن بیندازید.

قرارداد فروش

همه چیز در اینجا ساده است: اگر مالک فعلی یک آپارتمان از قبلی خریداری کرده باشد، این با توافق نامه مربوطه تأیید می شود. اگر عصاره ای از USRN در مورد انتقال حقوق به یک شی املاک دارید، داده های فروشنده را با موارد ذکر شده در سند مقایسه کنید. همچنین درخواست کنید تا گواهی پذیرش آپارتمان و رسید فروشنده پول را نشان دهید. این اطمینان حاصل می کند که مالک قبلی هیچ شکایتی از مالک فعلی ندارد.

اگر خانه با رهن خریداری شده است، می توانید گواهی بازپرداخت درخواست کنید.

به طور کلی، عدم وجود محدودیت در عصاره USRN به خوبی نشان می دهد که وام پرداخت شده است. اما از آنجایی که برخی از اسناد را می توان بررسی کرد، ذکر نکردن آن عجیب است.

قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز

در صورتی که مالک در مرحله ساخت و ساز ملکی را تملک کرده باشد دقیقاً این سند را در دست خواهد داشت و پس از تحویل خانه نیز حکم قبولی و انتقال آپارتمان را خواهد داشت.

گواهی وراثت

هنگام برخورد با چنین اموالی، این خطر وجود دارد که ناگهان وارث محروم ظاهر شود و سعی کند معامله را به چالش بکشد. علاوه بر این، هر چه زمان بیشتری از لحظه وراثت گذشته باشد، خطر ابتلا به مشکل کمتر می شود. بهتر است قبل از خرید با یک وکیل مشورت کنید.

قرارداد اهدا

همچنین بهتر است خطرات خرید خانه اهدایی را با یک متخصص ارزیابی کنید. وکیل متوجه می شود که آیا شکل و روش انعقاد معامله رعایت شده است یا خیر، آیا مالک به طور قانونی مالکیت ملک را دارد یا خیر.

قرارداد انتقال آپارتمان

در صورتی صادر می شود که مالک این آپارتمان را خصوصی کرده باشد. هنگام برخورد با چنین املاک و مستغلات یک هشدار وجود دارد.اگر شخصی که در یک آپارتمان ثبت نام کرده است از شرکت در خصوصی سازی امتناع کند، مادام العمر حق زندگی در آن را تا زمانی که داوطلبانه از ثبت نام خارج شود، دریافت می کند. در غیر این صورت، اخراج او حتی از طریق دادگاه غیرممکن است. بنابراین مهم است که مطمئن شوید قبل از اینکه فروشنده پول را دریافت کند، آن را چک می کند. یا ریسک خرید یک آپارتمان با مستاجر را دارید.

انواع دیگری از اسناد مالکیت وجود دارد، به عنوان مثال، تصمیم دادگاه که به موجب آن مالک، مالک آن شی است. اما با آنها بهتر است اگر مشکلی ندارید بلافاصله با یک وکیل تماس بگیرید.

4. اطلاعات در مورد کسانی که در آپارتمان ثبت نام کرده اند

در بند توافقنامه انتقال آپارتمان به مالکیت، قبلاً تا حدی به این موضوع پرداخته ایم که چقدر مهم است که بدانید چه کسی در آپارتمان ثبت شده است. حالا بیایید این سوال را با جزئیات بیشتری بررسی کنیم.

علاوه بر کسانی که از خصوصی سازی خودداری کردند، مستاجرین زیر برای معامله و زندگی راحت شما در آپارتمان خریداری شده خطر ایجاد می کنند:

• مرخص شدن از آپارتمان برای خدمت سربازی یا درمان در آسایشگاه.
• حذف از ثبت به دلیل گذراندن مجازات در مکان های محرومیت از آزادی.
• به عنوان مفقود شناخته شد؛
• خردسالان به یک مدرسه شبانه روزی فرستاده می شوند.

پس از بازگشت، آنها در محل اقامت قبلی خود - یعنی نزد شما - ثبت نام می کنند. شاید بتوان آنها را از طریق دادگاه اخراج کرد، اما زمان و تلاش زیادی را می طلبد.

به خردسالان ترخیص شده توجه ویژه ای داشته باشید تا بپرسید آیا سرپرستی مجوز این کار را داده است یا خیر.

برای درک تفاوت های ظریف، باید چند مرجع را بررسی کنید. برای اطمینان از صحت مدارک بهتر است در لحظاتی که مالک آنها را دریافت می کند حضور داشته باشید.

فرم 9 گواهی ثبت نام

این شامل اطلاعاتی در مورد همه کسانی است که اکنون در آپارتمان ثبت نام کرده اند.

گواهی بایگانی ثبت بر اساس فرم 9

این نسخه از سند پویایی ثبت نام ساکنان را نشان می دهد: چه کسی زودتر ثبت نام کرده است، چه کسی مرخص شده است و چه زمانی. یک سند بسیار مفید، اما یک تفاوت ظریف وجود دارد. آنها اغلب از دادن آن به اشخاص ثالث، از جمله صاحبان فعلی آپارتمان خودداری می کنند، زیرا حاوی اطلاعات شخصی ساکنان قبلی است. اگر دریافت آرشیو "نه" ممکن نبود، باید با آنچه دارید کار کنید و مستقیماً به فرم 12 راهنما بروید.

گواهی لغو ثبت نام دسته خاصی از شهروندان

سند فرم 12 حاوی داده هایی است در مورد اینکه آیا هر یک از مستاجران از آپارتمان مرخص شده اند یا خیر، که در تئوری، می تواند منبع مشکلات باشد. در حالت ایده آل، هر ستون هیچ. در غیر این صورت، باید اطلاعات بیشتری در مورد هر فرد به صورت جداگانه پیدا کنید، یا حتی معامله را رد کنید.

5. گواهی اهلیت قانونی

اگر بعداً معلوم شود که فروشنده در ذهن و حافظه سخت نبوده است، معامله باطل اعلام می شود. اگر فروشنده سالخورده باشد، به ویژه در معرض خطر هستید، اما به طور کلی نمی توانید در برابر این موضوع بیمه کنید. به عنوان مثال، یک وکیل حیله گر می تواند ثابت کند که مالک به دلیل داروی سرماخوردگی موقتاً مضطرب شده است، زیرا آن عارضه جانبی در حاشیه نشان داده شده است.

برای جلوگیری از این اتفاق، از فروشنده بخواهید گواهی روانپزشک و متخصص اعصاب و روان مبنی بر اینکه عاقل است و به عنوان معتاد ثبت نشده است، به معامله بیاورد.

اگر دلایل قانع‌کننده‌ای برای شک وجود دارد، از یک متخصص دارای مجوز دعوت کنید تا مستقیماً در مورد معامله بررسی کند.

6. اطلاعات در مورد بدهی برای تعمیرات اساسی

تمام بدهی های مسکن و خدمات عمومی با مالک سابق آپارتمان باقی می ماند. استثنا تعمیرات اساسی است. اگر فروشنده آن را پرداخت نکرده باشد، بدهی به شما خواهد رسید. با آخرین پرداخت می توانید عدم حضور را بررسی کنید. اگر اعتماد ندارید، از شرکت مدیریت گواهی بخواهید.

7. وکالتنامه

بهتر است قرارداد فروش را مستقیماً با مالک منعقد کنید. اما مالک همیشه در معامله حضور ندارد. در این صورت می تواند وکالت نامه محضری برای شخصی که وکالت منافع او را بر عهده می گیرد صادر کند.

معاملات با این سند ناامن هستند، عوامل خطر بسیار زیادی وجود دارد. اگر تصمیم به انجام یک اقدام مشابه دارید، موارد زیر را بررسی کنید:

• وکالتنامه حق فروش آپارتمان را از طرف مالک می دهد.
• این سند واقعی است - می توانید از وب سایت اتاق اسناد رسمی فدرال مطلع شوید.
• وکالتنامه منقضی نشده است.
• حاوی پاسپورت صحیح و سایر اطلاعات است.
• مالک زنده است و در ذهن درست خود است - ارتباط ویدیویی و گواهی نامه های یک داروخانه عصب روانپزشکی در اینجا کمک می کند.

اما حتی اگر همه چیز مرتب است، قبل از تصمیم گیری در مورد چنین معامله ای سه بار فکر کنید.

چه چیزی را به خاطر بسپاریم

• تمام اسناد را بررسی کنید از مزاحم یا کسل کننده بودن نترسید: شما میلیون ها نفر را به خطر می اندازید.
• اگر شک دارید، با یک متخصص تماس بگیرید. بهتر است یک هشدار دهنده باشید تا اینکه بدون آپارتمان و پول بمانید.
• اگر با هر قدم شک و تردید ناپدید نشد، بلکه قوی تر شد، معامله را رد کنید.

UPD متن در 17 نوامبر 2019 با داده های مرتبط بیشتر از منابع تأیید شده به روز شد.