وام مسکن در سال 2016 از نگاه یک وام گیرنده

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

اگر هنوز زمان خرید خانه را نداشته اید یا قصد دارید خانه را گسترش دهید، این مقاله برای شما مفید خواهد بود. در آن ما در مورد تمام تفاوت های ظریف وام مسکن در شرایط در حال تغییر فعلی و راه هایی برای صرفه جویی در هزینه های زیادی هنگام خرید خانه صحبت می کنیم.

بحران سراسر جهان را فرا گرفته است، اما هنوز باید جایی زندگی کنید. البته باید کمی زودتر خانه می خریدید که شرایط اعتبار بهتر بود. اما از سوی دیگر، بازار مسکن اکنون در رکود عمیقی قرار دارد. و در حال حاضر می توانید در قیمت برنده شوید: تخفیف ها و تبلیغات توسعه دهندگان تازه شروع شده است. تابستان، موارد مهمتر به زودی جایگزین نمونه های فعلی خواهند شد (در تابستان هیچ کس آپارتمان نمی خرد، اما لازم است که بفروشد و ساخت و ساز ادامه یابد).

اگر پول کافی برای خرید آپارتمان به صورت نقدی یا اقساطی وجود ندارد، باید وام مسکن بگیرید. ما قبلاً در مورد آن نوشته ایم، اما زمان جدید - قوانین جدید. اکنون به نکات اصلی توجه خواهیم کرد (و اگر چیزی را از دست دادیم منتظر نظرات و اصلاح خواهیم بود).

وام مسکن چیست

در حال حاضر چندین نوع اصلی وام وام مسکن وجود دارد: استاندارد، با حمایت دولتی، برنامه خانواده روسی و پیشنهاد ویژه بانک ها برای پرسنل نظامی.

وام مسکن استاندارد

وام مسکن متعارف وام بسیار دشواری است. در گذشته، اخذ وجوه وام مسکن مستلزم پیش پرداخت 13 درصدی قیمت خرید بود. اکنون - حداقل 15 درصد برای مسکن اولیه و 20 درصد برای مسکن ثانویه. شرایط واقعی Sberbank به شرح زیر است:

هزینه اولیه	مدت اعتبار
	تا 10 سال	از 10 تا 20 سال	از 20 تا 30 سال
از 20 تا 30 درصد	13, 5%	13, 75%	14%
از 30 تا 50 درصد	13, 25%	13, 5%	13, 75%
از 50%	13%	13, 25%	13, 5%

»

در این مورد، نرخ ها معتبر هستند اگر:

• شیء املاک اعتباری با مشارکت وام های بانکی ساخته شده است، در غیر این صورت 0.5 درصد اضافه هزینه اعمال می شود.
• وام گیرنده زندگی و سلامت خود را بیمه می کند، در غیر این صورت یک درصد حق بیمه اعمال می شود.
• تا زمان ثبت وام مسکن، یک واحد درصد اضافه شارژ اعمال می شود.

بسیاری از بانک ها الزامات وام گیرندگان را تشدید کرده اند. اگر با ماشین حساب وام Sberbank بازی می کنید، می توانید دریابید که برای تایید اولیه وام، یک خانواده جوان دو نفره حداقل به 40-50 هزار درآمد شخصی هر همسر نیاز دارد. علاوه بر این، یک درآمد تایید شده، به طوری که کسانی که حقوق دریافت می کنند "نقد سیاه" ممکن است خود را در وضعیت ناخوشایندی بیابند.

متوسط نرخ بهره در حال حاضر (واقعی، نه تبلیغاتی) حدود 15-16٪ در سال است. چرا؟ حتی نرخ پایه برای مسکن ثانویه از 12، 5٪ شروع می شود. نرخ ساختمان های جدید به طور متوسط 13 درصد است. نرخ املاک و مستغلات حومه شهر و ساخت یک خانه خصوصی حتی بالاتر است.

وام مسکن نظامی

برای ارتش، وام مسکن نظامی یک گزینه نسبتا قابل قبول بود. در سال 2015، نرخ سود این نوع وام مسکن 8 درصد در سال بود. امروز در حال حاضر 12.5٪ و بیشتر است.

وام مسکن با حمایت دولتی

بهترین گزینه در حال حاضر وام مسکن با حمایت دولت است. این یک وام برای خرید مسکن در حال ساخت یا مسکن در یک ساختمان جدید تمام شده است. به دلیل یارانه های دولتی، بانک نرخی را به 12٪ کاهش می دهد (این حداقل آستانه است که در واقعیت بالاتر خواهد بود - حدود 13-13.5٪).

با این حال، این برنامه برای همه مسکن ها اعمال نمی شود. عمدتاً در موردی که با مشارکت وجوه بانک ساخته یا ساخته می شود. در این مورد، توسعه دهنده باید در یک لیست مورد اعتماد خاص باشد.

همچنین محدودیتی برای حداکثر مبلغ وام وجود دارد:

• 8 میلیون روبل - برای مسکو، منطقه مسکو و سن پترزبورگ.
• 3 میلیون روبل - برای بقیه روسیه.

حداقل پیش پرداخت برای وام مسکن با حمایت دولتی 20٪ از هزینه مسکن به دست آمده است.

در این مورد، نرخ بهره وام ثابت است - 12٪ در سال در بانک های بزرگ. اما این نوع وام مسکن شامل بیمه عمر اجباری وام گیرنده اصلی می شود. ضمناً مبلغ کارمزد سالانه از ارزش باقیمانده وام محاسبه می شود و 1% مبلغ باقی مانده در زمان پرداخت است که وام گیرنده بدهکار است (سود در نظر گرفته نمی شود). در صورت امتناع از بیمه، بانک افزایش نرخ را تا حد استاندارد پیشنهاد می کند و این نکته در قرارداد وام مسکن مشخص شده است. بر این اساس، پرداخت در سال اول و سپس امتناع کار نخواهد کرد - کل وام مسکن از لحظه امتناع بیمه دوباره محاسبه می شود. همچنین باید به یاد داشته باشید که تمام آپارتمان های رهنی باید بیمه شوند و این هنوز حدود 0.4٪ از مبلغ پرداخت نشده است.

شایان ذکر است: در زمان نوشتن این مقاله، نرخ بهره وام مسکن با حمایت دولتی در اینجا از 11، 9 درصد در سال شروع شد.

برنامه خانواده روسی

در اسناد رسمی "" نامیده می شود. مدت این برنامه قرار بود در سال 2015 به پایان برسد، اما در سال 2014 برنامه "ارائه مسکن مقرون به صرفه و راحت و خدمات عمومی به شهروندان فدراسیون روسیه" تصویب شد که به همین دلیل در واقع تا سال 2020 تمدید شد.

این برنامه کل قلمرو روسیه را پوشش می دهد و هدف آن ارائه کمک به خانواده های جوانی است که نیاز به بهبود شرایط زندگی خود دارند. با این حال، تمام قوانین نظارتی توسط خود مناطق صادر می شود. برای شرکت در برنامه، یک خانواده جوان باید شرایط زیر را داشته باشد:

• حداقل یکی از اعضای خانواده نباید بیش از 35 سال سن داشته باشد (خانواده یک نفره نیز می تواند عضو شود).
• کسانی که مایلند باید تابعیت روسیه را داشته باشند.
• خانواده باید در شرایط نامناسب برای زندگی زندگی کنند (مواردی که مساحت محل برای یک نفر کمتر از مساحتی است که در منطقه ایجاد شده است؛ زندگی در آپارتمان های مشترک).

طبق شرایط این برنامه، به یک خانواده جوان یارانه دولتی داده می شود که باید به سمت خرید مسکن یا ساخت و ساز مشترک هدایت شود. برای خانواده بدون فرزند این یارانه به میزان 35 درصد هزینه برآوردی مسکن و برای زوج های دارای فرزند اعم از خانواده های تک والدی متشکل از یک والدین و یک فرزند به میزان 40 درصد صادر می شود. خانواده‌های دارای فرزند از مزایای اضافی برخوردار می‌شوند، در حالی که از حمایت مادی کامل برخوردار می‌شوند.

در برخی مناطق، قیمت‌های هدف برای هر متر مربع مسکن و کاهش نرخ‌های بهره به جای آن اعمال می‌شود و آپارتمان‌های پیشنهادی به پایان رسیده فروخته می‌شوند.

برنامه های وفاداری برای توسعه دهندگان

در شرایط فعلی، بسیاری از توسعه دهندگان از قبل عجله کردند و با شرکت های بزرگ قراردادهای مشارکت منعقد کردند. ماهیت آنها به شرح زیر است: شرکت در ازای تعهد به ادامه کار به کارمند نوعی یارانه می دهد و توسعه دهنده نیز به نوبه خود تخفیفی برای مسکن ارائه می دهد. در برخی موارد، این توافق سه جانبه است. سومین مورد در آن بانکی است که نرخ کاهش یافته را ارائه می دهد.

اتفاقا من در خرید آپارتمان از این پیشنهاد استفاده کردم. تخفیف توسعه دهنده 8٪ از کل هزینه مسکن بود و نرخ بهره Sberbank بدون تغییر شرایط 11.4٪ در سال ثابت است.

آنچه باید به آن توجه کنید

1. بهتر است از بانکی که کارت حقوق و دستمزد صادر می شود وام مسکن بگیرید. این امر خطر امتناع از صدور وام مسکن را به حداقل می رساند، از جمله در صورت عدم وجود درآمد تأیید شده توسط گواهی. اما شایان توجه است: بانک ها انتقال حقوق را حقوق می دانند. همچنین، چنین مرحله ای باعث کاهش نشانه گذاری های اضافی نرخ بهره می شود.
2. بسیاری از مناطق برنامه های اضافی برای خرید مسکن ارائه می دهند.بنابراین، در اولیانوفسک بومی من یک "وام مسکن فرماندار" وجود دارد: وام گیرندگانی که در این برنامه شرکت می کنند، شهرداری برای سه سال اول بهره وام را پرداخت می کند.
3. برنامه‌های مشابهی می‌توانند برای برخی از تخصص‌های کارگری (به عنوان مثال، پزشکان) یا مشاغل فعال باشند.
4. بانک ها بسیار آسان تر برای تایید وام برای خرید یک ساختمان جدید. ارزش توجه به ارتباط بین توسعه دهنده و بانک را دارد و با آپارتمانی که قبلاً انتخاب شده است، برای تأیید اولیه بروید. این امر احتمال امتناع بدون توضیح را کاهش می دهد و شانس دریافت وام مسکن را افزایش می دهد.
5. سهام یک آپارتمان باید مطابق با درآمد فعلی تنظیم شود: هر چه درآمد مشمول مالیات بیشتر باشد، سهم باید بالاتر باشد. بنابراین، به لطف کسر مالیات، امکان بازگرداندن بخشی از وجوه شما بسیار سریعتر خواهد بود. به یاد بیاورید که این نه تنها هزینه خود آپارتمان (به طور دقیق تر، بخشی از آن به صورت اعتباری گرفته شده است)، بلکه بخشی از بهره پرداخت شده تحت قرارداد است. این به شما امکان می دهد بخشی از وام را کمی زودتر پرداخت کنید.
6. هر گونه پرداخت بیش از اقساط ماهانه باید از طریق کارمند بانک پرداخت شود. این واقعیت را بررسی کنید که مبلغ بیشتری را از حساب برداشت کنید. 500-1000 روبل اضافی نقش مهمی ایفا می کند، مهم نیست چقدر مضحک است، زیرا هر اضافه پرداختی برای پرداخت سود نیست، بلکه برای پرداخت بدهی اصلی است.

بگیرم یا نه؟

با وجود مشکلات زیاد، اعصاب و اضافه پرداخت قابل توجه، وام مسکن تنها فرصت واقعی برای بسیاری از ساکنان کشور ما برای دستیابی به مسکن است. قیمت املاک و مستغلات بسیار سریعتر از افزایش رفاه جامعه است. و میانگین پرداخت ماهانه برای یک آپارتمان رهن قابل مقایسه با اجاره است.

برای تصمیم گیری دقیق، باید راه جدی را طی کنید. ما باید با بسیاری از متخصصان مختلف مشورت کنیم. سعی کنید قبل از رفتن به توسعه دهنده اطلاعاتی در مورد همه پیشنهادات در منطقه خود پیدا کنید. حداکثر تعداد گزینه های بازپرداخت را محاسبه کنید و روی گزینه ای که تضمین شده است وام مسکن را در صورت فورس ماژور پرداخت کند، تسویه حساب کنید. بهتر است پول بیشتری پرداخت کنید و از این طریق به بازپرداخت سریع برگردید تا اینکه در لحظه سختی نتوانید نرخ ماهانه را پرداخت کنید.

می توانید از برنامه های جاری دولتی در شهرداری مطلع شوید. پیشنهادات بانک ها همیشه در وب سایت آنها موجود است، اما شما باید شخصا مراجعه کنید. همین امر در مورد توسعه دهندگان نیز صدق می کند: گاهی اوقات آخرین آپارتمان های فروخته نشده در یک خانه درست قبل از تحویل آن بسیار ارزان تر از مرحله حفاری هستند.

و البته به یاد داشته باشید که می توانید و باید از مشکلات شکایت کنید. برای سازندگان، تهدید تماس با سازمان های دولتی مختلف است. و در صورت بروز مشکل در بانک می توانید با کارمندان بانک مرکزی تماس بگیرید.