اجاره آپارتمان یا گرفتن رهن: که سود بیشتری دارد

2024 نویسنده: Malcolm Clapton | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 03:54

تجزیه و تحلیل دقیق با مثال ها و محاسبات.

هنگام مقایسه وام مسکن و اجاره املاک، معمولاً جنبه مادی در پس زمینه محو می شود. شرکت کنندگان در بحث متوجه می شوند که کدام بهتر است: به عموی شخص دیگری بپردازید یا به بردگی بانک بپردازید، اضافه پرداخت کنید، اما برای خود، یا دائماً در جستجوی گزینه های سودآورتر حرکت کنید. اما اگر احساسات را رها کنید و به اعداد و ارقام روی بیاورید، وضعیت واضح تر می شود.

اجاره و رهن به تعداد

تغییرات در قیمت املاک و آپارتمان های اجاره ای و همچنین اندازه تورم برای یک دوره طولانی را می توان فقط به طور تقریبی پیش بینی کرد، به طوری که محاسبات نادرست خواهد بود. و با این حال، اعداد گویاتر از کلمات هستند.

میانگین موزون نرخ وام مسکن در فروردین ماه امسال، طبق اعلام بانک مرکزی، 9، 64 درصد بوده است. به گفته تحلیلگران Domofond.ru، اجاره یک آپارتمان در مارس 2018 به طور متوسط 0.7٪ ارزان تر از دسامبر 2017 بود. با این حال، برای دقت، فرض می کنیم که صاحبخانه سالانه 5 درصد پرداخت ها را افزایش می دهد.

برای محاسبات، مرکز منطقه ای، شهر با جمعیت یک میلیون نفری ولگوگراد و شهر فدرال سن پترزبورگ را در نظر بگیرید.

ولگوگراد

رهن

میانگین قیمت یک آپارتمان دو اتاقه در ولگوگراد، طبق Domofond.ru، 2،365،695 روبل است. اگر مبلغ اولیه 15، 25 و 50 درصد ارزش آپارتمان را جمع آوری کرده اید و سالانه 9.64 درصد وام مسکن برای مدت 10 سال گرفته اید، وضعیت را در نظر بگیرید.

پیش پرداخت، روبل	پرداخت ماهانه، روبل	اضافه پرداخت، روبل	قیمت کل آپارتمان، روبل
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

در محاسبات، هزینه های اضافی خدمات مربوطه در قالب بیمه خانه و شخصی که وام مسکن را گرفته و غرامتی مانند کسر مالیات در نظر گرفته نمی شود.

فرض کنید قیمت املاک و مستغلات 5٪ در سال رشد می کند، سپس در 10 سال آپارتمان 3.67 میلیون روبل هزینه خواهد داشت.

اجاره

میانگین هزینه اجاره یک آپارتمان دو اتاقه در ولگوگراد 15845 روبل در ماه است. اگر صاحبخانه اجاره را حدود 5٪ در سال افزایش دهد، پس از 10 سال مستاجر باید 24556 روبل در ماه بپردازد. در مجموع، در طول سال ها، او 2،389،344 روبل برای زندگی پرداخت خواهد کرد. برای تفاوت بین هزینه وام مسکن با پیش پرداخت 15 درصد و اجاره، مستاجر می تواند یک آپارتمان را با قیمت پیش بینی شده 2028 برای سه سال و نه ماه دیگر اجاره کند.

با متوسط حقوق در ولگوگراد 28483 روبل، پرداخت اجاره و وام مسکن برای خانواده ای با دو بزرگسال شاغل امکان پذیر به نظر می رسد.

همچنین شایان ذکر است که مستاجر برای پیش پرداخت (در صورت وجود) پس انداز مصرف نشده دارد که می تواند آن را با بهره در بانک بگذارد. براساس اعلام بانک مرکزی، میانگین موزون نرخ سپرده های با سررسید یک تا سه ساله در سال 1397 معادل 6.41 درصد است. در طی 10 سال، شاخص چندین بار تغییر خواهد کرد، اما برای محاسبات از این رقم خاص استفاده خواهیم کرد. در محاسبات ارزش سرمایه در نظر گرفته نمی شود.

پیش پرداخت (پس انداز)، روبل	مبلغ در 10 سال، روبل
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

بر این اساس، در 10 سال مستاجر نه تنها کمتر هزینه می کند، بلکه در سپرده نیز درآمد خواهد داشت.

اجاره و پس انداز

از بند قبل مشخص می شود که اگر فرد به اجاره خانه ادامه دهد در مدت 10 سال چقدر می تواند در ودیعه جمع کند.

بیشترین شانس برای پس انداز برای یک آپارتمان و خرید آن بدون رهن از طرف شخصی است که نصف مبلغ هزینه آپارتمان را دارد، اما به شرطی که قیمت ملک تغییر نکند.

در 10 سال، 425213 روبل برای خرید یک آپارتمان برای او کافی نخواهد بود. برای اینکه کل مبلغ را در زمان مناسب در اختیار داشته باشد، باید کمی بیش از 3.5 هزار روبل در ماه پس انداز کند.

در پنج سال، او 1،561،491 روبل در سپرده خود خواهد داشت. برای خرید یک آپارتمان در این زمان، فرد باید 13،4 هزار در ماه برای تمام پنج سال کنار بگذارد.همراه با هزینه اجاره مسکن در سال اول 29 هزار و 3 هزار و در سال پنجم 32 هزار و 6 هزار تومان هزینه می کند. بر این اساس، اگر او یک آپارتمان در پنج سال خریداری کند، کل هزینه ها با احتساب اجاره بها 3،415،482 روبل، در ده - 4،755،039 روبل خواهد بود. هر دو گزینه گرانتر از وام مسکن هستند.

سنت پترزبورگ

رهن

میانگین قیمت یک آپارتمان دو اتاقه در سن پترزبورگ 6797671 روبل است.

پیش پرداخت، روبل	پرداخت ماهانه، روبل	اضافه پرداخت، روبل	قیمت کل آپارتمان، روبل
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

برای اینکه در وام مسکن بیش از حد پرداخت نکنید، باید یا مبلغ اولیه حداقل نیمی از هزینه آپارتمان را جمع آوری کنید، یا پرداخت ماهانه را افزایش دهید و مدت وام را کوتاه کنید. با حقوق متوسط 58، 5 هزار روبل، بدیهی است که همه نمی توانند این کار را انجام دهند.

در 10 سال، آپارتمان ظاهراً 10، 99 میلیون روبل هزینه خواهد داشت.

اجاره

میانگین هزینه اجاره یک آپارتمان دو اتاقه در سن پترزبورگ 32744 روبل در ماه است. با افزایش هزینه اجاره 5٪ در سال، در 10 سال پرداخت ماهانه 50787 روبل خواهد بود و مستاجر در مجموع 4942178 روبل پرداخت می کند. برای تفاوت بین هزینه وام مسکن با پیش پرداخت 15 درصد و اجاره، مستاجر می تواند یک آپارتمان را با قیمت پیش بینی شده 2028 برای هشت سال و سه ماه دیگر اجاره کند.

پس انداز خود را نیز تخفیف ندهید.

پیش پرداخت (پس انداز)، روبل	مبلغ در 10 سال، روبل
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

اجاره و پس انداز

و باز هم شخصی که نیمی از قیمت آن را دارد می تواند روی خرید یک آپارتمان بدون وام مسکن حساب کند. اما رعایت مهلت پنج ساله برای او مشکل ساز خواهد بود. در پنج سال، او 4،448،162 روبل در حساب خود خواهد داشت. برای جمع آوری مقدار مورد نیاز، هر ماه باید 39، 2 هزار پس انداز کند. همراه با هزینه های اجاره باید در سال اول 72 هزار در ماه اختصاص دهد.

اگر او یک آپارتمان در پنج سال بخرد، کل هزینه ها از جمله اجاره 8،968،837 روبل، در 10 سال - 11،739،849 روبل برآورد می شود.

پس کدام سود بیشتری دارد

طبق برآوردهای متوسط، اجاره سود بیشتری دارد. در تمام موارد اجاره ماهانه کمتر از پرداخت وام مسکن است. در عین حال، پرداخت اولیه نه تنها خرج نمی شود، بلکه پول نیز می آورد.

با این حال، در 10 سال، شخصی که وام مسکن را انتخاب کرده، صاحب یک آپارتمان می شود، در حالی که مستاجر نخواهد داشت.

در مورد اجاره مسکن و افزایش همزمان پس انداز برای یک آپارتمان، اینجا هم همه چیز به این سادگی نیست. عوامل قابل پیش بینی کار می کنند: هرچه پول بیشتری در اختیار داشته باشید، درآمد بیشتر و هزینه املاک و اجاره در شهر شما کمتر باشد، شانس بیشتری برای پس انداز برای یک آپارتمان بدون وام مسکن و ماندن در سیاهی خواهید داشت. با این حال، هنگام محاسبه، آنها معمولاً این را در نظر نمی گیرند که قیمت املاک و مستغلات می تواند طی 10-15 سال به طور قابل توجهی افزایش یابد.

بنابراین، ارزش دارد که شاخص کلیدی دیگر - زمان را در نظر بگیریم. پیش‌بینی درازمدت حتی برای متخصصان دشوار است. و ثبات در کشور به یک شاخص مذهبی نزدیکتر است: شما یا به آن اعتقاد دارید یا ندارید. بنابراین، اگر مجبور هستید برای یک آپارتمان برای بیش از پنج سال پس انداز کنید، باید نه تنها منطق، بلکه شهود را نیز در محاسبات وارد کنید.

لطفاً توجه داشته باشید که تورم ارزش پول را کاهش می دهد و ارزش املاک و مستغلات افزایش می یابد.

با این حال، به گفته Rosstat، در سه سال گذشته، قیمت ها در بازار ثانویه برای انواع آپارتمان ها، به استثنای آپارتمان های نخبه، کاهش یافته است.

به عنوان یک عامل اضافی، ارزش نزدیکی به سن بازنشستگی را دارد. اجاره آپارتمان برای پرداخت حقوق بازنشستگی دشوار خواهد بود، اما در شهرهای بزرگ غیرممکن خواهد بود. بنابراین تا این زمان خوب است که خانه خود را داشته باشید، حتی اگر آن را با پرداخت اضافی دریافت کرده باشید.

اگر از خرید خانه در یک شهر بزرگ منصرف شوید و آپارتمانی با قیمت بسیار مناسب اجاره کنید، این استدلال که می توانید با پولی که به بانک می رود می توانید تا آخر عمرتان یک آپارتمان اجاره کنید، منطقی است. بنابراین، اگر 3 میلیون در اضافه پرداخت پس انداز کنید، این به شما 25 هزار در سال به مدت 10 سال می دهد (اما باید تورم را در نظر بگیرید).

پول نیز قابل واریز است. مبلغ 3 میلیون، با در نظر گرفتن میانگین سود فعلی سپرده ها، 15 هزار روبل در ماه سود، 4 میلیون - 20 هزار به ارمغان می آورد.

چگونه محاسبه کنید چه چیزی برای شما بهترین است

محاسبات متوسط نتایج متوسط می دهد، بنابراین برای اینکه بفهمید چه چیزی برای شما سود بیشتری دارد، باید محاسبات را خودتان انجام دهید. برای انجام این کار به داده های زیر نیاز دارید:

1. مبلغ اجاره آپارتمان.
2. مقدار پس انداز شما که قصد دارید به عنوان پیش پرداخت استفاده کنید.
3. هزینه آپارتمانی که می خواهید بخرید.
4. نرخ بهره وام مسکن (شما می توانید از میانگین کشوری یا نرخ ارائه شده توسط بانک که در آن می خواهید وام مسکن بگیرید استفاده کنید).
5. درصد سپرده بانکی که مایلید پول خود را برای مدت طولانی به آن بسپارید.

اگر بین رهن و اجاره خانه و در عین حال پس انداز برای خرید آپارتمان یکی را انتخاب کنید

1. وام مسکن

با کمک یا در وب سایت بانک خود، محاسبه کنید که وام مسکن شما با پرداخت ماهانه بهینه چند سال طول می کشد، اضافه پرداخت چقدر خواهد بود.

با قیمت آپارتمان 5.2 میلیون روبل، پرداخت اولیه 3.2 میلیون، نرخ بهره 11٪ و مدت وام مسکن هفت ساله، پرداخت ماهانه 34245 روبل و اضافه پرداخت - 876569 روبل خواهد بود.

2. اجاره آپارتمان

با در نظر گرفتن افزایش احتمالی اجاره بها، محاسبه کنید که در طول سال ها چقدر برای اجاره آپارتمان پرداخت می کنید.

به عنوان مثال، شما 22 هزار روبل در ماه می دهید و سه سال است که یک آپارتمان اجاره کرده اید. در این مدت قیمت هیچ گاه افزایش نیافته است، اما بدیهی است که هفت سال دیگر اجاره بها به همان اندازه نخواهد بود. بنابراین، در سال آینده، احتمالاً 22 × 12 = 264 هزار را اجاره خواهید داد، در سه سال آینده - 24 × 36 = 864 هزار، در سه باقی مانده - 26 × 36 = 936 هزار، در کل - 2.06 میلیون روبل

3. سپرده گذاری و پس انداز

مقدار پولی را که برای مدت وام مسکن روی سپرده انباشته اید محاسبه کنید و مقدار آن را تخمین بزنید. سپس حساب کنید بعد از سال اول، دوم و … تا پایان مدت وام مسکن چقدر پول خواهید داشت. همچنین در مورد مبلغی که می توانید به صورت ماهانه برای خرید آپارتمان کنار بگذارید، حساب کنید که در یک یا دو سال چقدر پول به شما می دهد و تا پایان مدت وام مسکن ادامه دهید. اکنون، با اضافه کردن ساده مبلغ سپرده و پس انداز، دریابید که در چند سال آینده قادر خواهید بود برای املاک و مستغلات پول جمع آوری کنید.

در سپرده بدون سرمایه با نرخ بهره 6، 1٪، مبلغ 3، 2 میلیون روبل در هفت سال به 4،566،400 روبل تبدیل می شود.

حتی اگر قیمت املاک و مستغلات افزایش پیدا نکند، پس از هفت سال خرید یک آپارتمان بدون وام مسکن غیرممکن است.

گزینه ای وجود دارد که منتظر انباشت مبلغ مورد نیاز در سپرده نباشید و 20 هزار روبل در ماه یا 240 هزار روبل در سال پس انداز کنید. سپس، پس از پنج سال، پس انداز 5،376،000 روبل خواهد بود. با در نظر گرفتن اجاره، کل هزینه املاک و مستغلات 6640000 روبل خواهد بود و 176000 باقی می ماند. به مدت هفت سال ، وام مسکن در آپارتمان خواهد شد به 6 ، 8 میلیون. یعنی هزینه ها تقریباً یکسان است، اما دو سال صرفه جویی شده است، یعنی اجاره مسکن و پس انداز در این زمان سود بیشتری دارد.

این محاسبات تنها در صورتی کار می کند که هزینه آپارتمان برای پنج سال تغییر نکرده باشد و اجاره بها سریعتر از پیش بینی افزایش قیمت نداشته باشد.

وقتی حتی برای مدت وام مسکن نمی توانید برای یک آپارتمان پس انداز کنید، بدیهی است که وام گرفتن از بانک سود بیشتری نسبت به پس انداز دارد.

اگر در حال انتخاب بین رهن و اجاره هستید و قصد خرید آپارتمان در آینده ندارید

1. به یاد داشته باشید که چقدر به صاحبخانه می دهید

بیایید اعداد را از مثال قبلی بگیریم - 22 هزار روبل.

2. پرداخت ماهانه وام مسکن خود را محاسبه کنید

مجدداً تعداد نمونه قبلی 34.3 هزار روبل است.

3. دو عدد را با هم مقایسه کنید

بدیهی است که حتی اگر در محاسبات پیش پرداخت را در نظر نگیرید، اجاره سود بیشتری دارد. اگر همه چیز به این سادگی نیست، مبلغ پیش پرداخت را بر تعداد ماه های وام مسکن تقسیم کنید و مبلغ دریافتی را به پرداخت ماهانه اضافه کنید:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 هزار روبل.

مقایسه با 22 هزار حتی واضح تر است. و حتی اگر در هفت سال اجاره بها دو برابر شود، اجاره یک آپارتمان باز هم سود بیشتری خواهد داشت.

با این حال ، در سال هشتم ، شخصی که وام مسکن دارد آن را به طور کامل بازپرداخت می کند و فقط هزینه های آب و برق را پرداخت می کند. و مستاجر به پرداخت همان مبلغ برای اجاره ادامه خواهد داد.از طرفی اگر اجاره بها بالا نمی رفت، مبلغی که به رهن می رفت برای اجاره 26 ساله کفایت می کرد.

4. محاسبه کنید چه مقدار از پولی که می‌توانست به پیش‌پرداخت داده شود، به دست خواهید آورد

در هفت سال، سپرده 4.57 میلیون روبل خواهد بود. و اگر تفاوت بین پرداخت ها را به مبلغ 12.3 هزار در ماه به صورت ماهانه به تعویق بیندازید، در عرض هفت سال 1.03 میلیون دیگر به ارمغان می آورد. مبلغ کل 5.6 میلیون، 6.1٪ در سال، 28.5 هزار روبل در ماه سود به همراه خواهد داشت.